Kiracılar için en büyük endişelerden biri, hukuka aykırı bir şekilde evden çıkarılma riskidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat doğrultusunda belirli kurallara uyulursa, kiracının uzun yıllar boyunca tahliye edilmesi mümkün olmaz. İşte dikkat edilmesi gerekenler:
1. Kiranızı Ev Sahibinin IBAN’ına Gönderin
Kira ödemelerinin mutlaka banka yoluyla, özellikle de ev sahibinin IBAN numarasına gönderilmesi gerekir. 7221 sayılı Kanun’un 8. maddesi gereği, 500 TL ve üzeri kira ödemelerinin elden yapılması yasaktır. Banka dekontları resmi bir belge niteliği taşır ve “kira bedeli” açıklaması eklenerek gönderilmelidir.
2. Elden Kira Ödendiğinde İmzalı Makbuz Alın
Eğer kira ödemesi elden yapılacaksa, ev sahibinden mutlaka imzalı bir makbuz alınmalıdır. Aksi takdirde ev sahibi kira ödemesi yapılmadığını iddia ederek tahliye davası açabilir (TBK m. 315).
3. Kiranızı Düzenli ve Eksiksiz Ödeyin
Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemesi gerekir. Aksi takdirde, TBK m. 315 kapsamında kiracı aleyhine iki haklı ihtar gönderildiğinde tahliye davası açılabilir.
4. Yıllık Kira Artışını Yapın (Genellikle TÜFE Oranında)
Kira artışı genellikle Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalama oranına göre belirlenir. TBK m. 344 uyarınca, taraflar arasında farklı bir oran belirlenmediyse, ev sahibi bu sınırın üzerinde artış talep edemez.
5. Tahliye Taahhütnamesi İmzalamayın
Kiracının en büyük hatalarından biri, tahliye taahhütnamesi imzalamaktır. TBK m. 352/1 gereği, kiracı yazılı tahliye taahhüdü verdiyse, ev sahibi bu belgeyi kullanarak tahliye talep edebilir. Ancak taahhüt, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ve kendi özgür iradesiyle verilmelidir; aksi takdirde geçersizdir.
6. Tahliye Taahhüdünde Eşin İmzası Olmalı
Eğer konut aile konutuysa, tahliye taahhütnamesinde sadece kiracının değil, eşinin de imzası bulunmalıdır. Türk Medeni Kanunu m. 194 gereği, eşin rızası olmadan aile konutuyla ilgili yapılan işlemler geçersiz olabilir.
7. Kiracının Başka Bir Evi Olmamalı
Kiracının oturduğu konuttan tahliye edilmesi için, başka bir konutunun olup olmadığı önemlidir. Eğer kiracının kendi yaşadığı şehirde oturabileceği başka bir evi yoksa, ev sahibinin “ihtiyaç sebebiyle tahliye” davası açması zorlaşır (TBK m. 350).
8. Ev Sahibinin Gerçek İhtiyacı Olmamalı
Ev sahibi, konutu kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu (çocukları, anne-babası) için kullanma zorunluluğu varsa, tahliye talep edebilir (TBK m. 350). Ancak bu durumda bile, tahliyeden sonra 3 yıl boyunca evi başkasına kiraya veremez; aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
9. Yeni Malik (Yeni Ev Sahibi) 6 Ay İçinde İhtiyaç Davası Açamazsa Çıkaramaz
Ev satıldığında, yeni malik kiracıyı hemen çıkaramaz. TBK m. 351 gereği, yeni malik, eğer konuta ihtiyacı varsa, evi satın aldıktan itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekmeli ve en erken 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.
10. Evde Önemli Tadilat Gerekmemeli
Eğer kiralanan konutta esaslı onarım, genişletme veya yeniden inşa edilme durumu söz konusu değilse, ev sahibi bu sebebe dayanarak kiracıyı tahliye edemez (TBK m. 350). Ancak, tadilat zorunluysa ve evde oturulması mümkün değilse, tahliye davası açılabilir.
11. Kiracı, 2 Haklı İhtar Almamalı
Ev sahibi, aynı kira dönemi içinde iki kez haklı ihtar gönderirse, kiracının tahliyesini talep edebilir (TBK m. 352/2). Ancak bu ihtarların geçerli olabilmesi için:
- Kiracının gerçekten kusurlu olması,
- İhtarların noter veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi gerekir.
12. Komşulara Rahatsızlık Vermemeli
Kiracının komşularını rahatsız edecek şekilde davranması ve bu durumun belgelenmesi halinde, tahliye davası açılabilir (TBK m. 316). Gürültü, taşkınlık, kötü kokular veya huzuru bozucu diğer davranışlar tahliye sebebidir.
13. Evi Hor Kullanmamalı
Kiracı, evi amacı dışında kullanamaz veya zarar veremez. TBK m. 316 gereği, kiralanana zarar verildiğinde ev sahibi, önce yazılı ihtar göndermeli, durum düzeltilmezse tahliye davası açabilir.
Sonuç: Bu Şartlara Uyarsanız 12 Yıl Rahat Edersiniz!
Eğer yukarıdaki şartlara uyarsanız, TBK m. 347 gereği, 10 yıllık uzama süresi dolmadan ev sahibi herhangi bir sebep göstermeden sizi tahliye edemez. 10. yılın sonunda bile, ev sahibi ancak en az 3 ay önceden yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kısacası:
- Kiranızı düzenli ödeyin,
- Tahliye taahhüdü vermeyin,
- Ev sahibi veya yeni malik ihtiyacı olmadan sizi çıkaramaz,
- Kurallara uyarsanız, uzun yıllar huzur içinde oturabilirsiniz.
Bu bilgiler genel niteliktedir ve kesin hukuki danışmanlık yerine geçmez. Spesifik durumlar danışmanlık hizmeti almanız önerilir.
-Av. Necmi Sefa VURAL